Leasing Retail Space - Chiusura della locazione
da: patrick
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escalation spese sono rilevanti quando il proprietario sta pagando un livello di base delle spese e quando l'inquilino paga le spese. Con un tipico contratto di locazione lordo, il proprietario paga tutte le spese e l'inquilino paga le spese superiori a un livello di base. (Contratti di locazione lordo sono atipiche per il retail.) Il livello base è in genere le spese di funzionamento per l'anno della firma del contratto di locazione. Il "escalation spesa", sarebbero le spese superiori a tale livello di base cui il conduttore è responsabile del pagamento.
Cappellini sugli aumenti?
Alcuni contratti prevedono un tetto agli aumenti delle spese. Per fornire maggiore certezza dei costi per il conduttore, di occupazione, l'inquilino può chiedere che gli aggravi fiscali, di proprietà non superi il 5% in un anno. aumento delle imposte di proprietà possono essere enormi in alcuni Stati. Ad esempio, le valutazioni iniziali proprietà imposta in Texas per gli edifici di vendita al dettaglio sono aumentate del 20% al 100% per molti proprietari di edifici al dettaglio. In molti casi, queste valutazioni di grandi dimensioni iniziali sono state sensibilmente ridotte ad un livello molto più vicino al valore dell'anno precedente.
Cap Esempio
Tuttavia, la tassa di proprietà processo di valutazione può essere arbitrario, a volte. Se le tasse di proprietà ha fatto aumentare del 20% o 100%, il padrone di casa sarebbe responsabile per l'aumento superiore al 5% per l'esempio dato. Ci sono anche a volte tappi escalation spese per utenze, le assicurazioni, le spese totali e altri oggetti.
Co-locazione clausola di terminazione
Una clausola di co-locazione per il diritto al dettaglio definisce un inquilino di risolvere il contratto di locazione se un altro inquilino lascia il servizio. Ad esempio, si consideri una drogheria ancorata centro commerciale di vicinato. Supponiamo Kroger, un rivenditore di generi alimentari di fama nazionale, è l'àncora. negozio pulizia a secco di Bob decide di locazione spazio nel centro, perché crede che la Kroger contro attirerò tutti un grande volume di traffico. C'è un accordo per pagare l'affitto commisurato con il traffico che dovrebbe essere generato da Kroger. Tuttavia, cinque anni dopo il centro è costruito Kroger decide di andare "oscuro".
Si può risolvere il contratto?
In altre parole, essa cessa le operazioni in questa posizione. Una clausola di co-locazione fornirebbe la possibilità di porre fine al suo contratto di locazione Bob. Ci sarà tipicamente un periodo definito per la rescissione del contratto di locazione sulla base della clausola di co-locazione.
Eminent Domain
dominio eminente è il diritto di governo a prendere la proprietà privata. Storicamente, il dominio eminente si limitava a prendere la proprietà privata per scopi pubblici. Tuttavia, la Corte Suprema di dominio eminente ampliato per includere occupazione di proprietà privata per uso privato. Nella maggior parte dei casi, i proprietari sono indennizzati per "imprese" attraverso dominio eminente.
Eminent Domain Problemi
Questioni relative alla locazione dello spazio di vendita al dettaglio che mantiene anche un risarcimento per una tenuta di locazione, cosa succede se il dominio eminente richiede un importo di parcheggio, che rende il funzionamento del Senato insieme un centro commerciale poco pratica e vi sono detrazioni rent corso di costruzione relativi ad un presa parziale del centro di vendita al dettaglio.
Estate su beni di terzi
Un immobile di affitto è l'interesse di un locatario nel settore immobiliare ottenuto attraverso un contratto di locazione. Un immobile di affitto diventa significativo quando affitto contratto è sostanzialmente inferiore a quello canone di mercato. Avere il diritto di utilizzare lo spazio di vendita al dettaglio per un pagamento ben al di sotto affitto di mercato ha valore. In caso di prendere completo up (quando il governo prende tutto il centro di vendita) il contratto di locazione deve affrontare proventi della locazione immobiliare del locatario. Non appartengono al locatario o al locatore?
Parziale Responsabile
In ogni "prendere parziale", il governo prende solo una parte del centro di vendita al dettaglio. Questo può o non può includere qualsiasi parte della costruzione. Per motivi di discussione, supponiamo che un centro di vendita al dettaglio con 10.000 ft ² e 50 posti auto. Gli spazi di parcheggio sono 50 in due file di 25. Una riga si trova lungo la strada e una fila è lungo il fronte dell'edificio. L'importo attuale del parcheggio è appena sufficiente. La condanna sarà "prendere" gli spazi di parcheggio 25 lungo la strada. Questo lascia la proprietà con solo 25 posti auto, ovvero circa la metà di quanto è necessario. Il contratto di locazione deve definire i diritti e le responsabilità del conduttore ed il proprietario in caso di una presa parziale.
Affitto di paga durante la costruzione della strada?
Si consideri affrontare le spese di affitto durante la costruzione della strada relative al dominio eminente. La maggior parte delle locazioni tacciono su questo punto. In molti casi, la perdita di business a causa di costruzione non è compensata. Il proprietario deve pagare le sue spese e il pagamento ipotecario durante la costruzione. L'inquilino di vendita spesso precipitosamente declino durante la costruzione. Non c'è una risposta semplice per risolvere equamente la questione.
La ricerca di mercato e la divisione Consulting di O'Connor & Associates fornisce informazioni necessarie per prendere la decisione di professionisti del settore immobiliare commerciale. Occupazione e noleggio di dati, la proprietà e la gestione delle informazioni raccolte vengono abitualmente utilizzate principalmente per quattro land - multifamiliari, uffici, retail e industriale. Queste informazioni consentono agli investitori di confrontare le proprietà competitivo, di agevolare le decisioni delle imprese e del mercato pista e delle prestazioni sottomercato.
Articolo Fonte: http://www.ArticleStreet.com/profile/patrick-10623.html
Chi l'Autore
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